전세 재계약 할일

전세 재계약 방법, 조건

1. 계약 갱신 방법, 조건

1). 묵시적 갱신

2). 계약 갱신 요구권 사용

3). 합의 갱신 (재계약)

2.  계약 종료

3. 공통적으로 임대인이 해야 할 일

4. 주의사항

 

5. 전세 재계약 연장 의사 표현 방법

1) 의사 표현 방법

2) 의사 전달 시 포함할 내용

3) 계약 연장 유형

 

6. 부동산 거래ㆍ주택 임대차 신고

7. 선순위 보증금

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전세 재계약 시 임대인은 임차인과 협의하여 계약 조건을 정하고, 계약 기간 만료 6개월~2개월 전까지 계약 갱신 여부를 통보해야 합니다. 주요한 업무는 다음과 같습니다. 

1. 계약 갱신 방법, 조건

1). 묵시적 갱신

임대인과 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전까지 서로 아무런 통보를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다.  임대금이 오르지 않는다면, 세입자에게 가장 유리한 방법입니다. 계약 만료까지 2개월 미만이 남은 경우 ‘동일한 조건으로 2년 연장 계약’을 서로 합의했다고 보는 것이다.

• 임대인의 의무: 묵시적 갱신이 되면 임대인은 계약 기간(2년) 동안 보증금 인상이나 계약 해지를 요구할 수 없습니다.
• 임차인의 권리: 임차인은 묵시적 갱신 이후 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다. 1

원칙적으로 세입자는 계약 만료 최소 2개월 전까지 계약 연장 의사를 집주인에게 전달하는 것이 좋다. 동일한 조건의 대출 연장 또는 변경 때 집주인의 동의가 필요하지는 않지만 은행에서 집주인에게 대출 연장 통보 등을 전달할 수도 있기 때문이다.  대출 연장을 할 때도 1개월 정도의 시간이 필요한데 은행의 통보로 세입자의 계약 만료가 다가왔음을 알게 된 집주인이 보증금 인상 등의 조건을 뒤늦게 알게 되는 경우 대출 연장에 차질이 생길 수 있다.  따라서 미리 집주인과 재계약에 대해 협의를 해놓고 대출 연장등 추후 일을 진행 하는것이 차질 없을 것 입니다.

 

2). 계약 갱신 요구권 사용

임차인이 계약 갱신 요구권을 행사한 경우, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.  임차인은 갱신 요구권을 1회 사용 할 수 있읍니다.

• 보증금 인상액 협의: 보증금은 기존 보증금의 5% 이내에서 증액이 가능합니다.
• 갱신 거절 사유 확인:  집주인은 본인 또는 직계존속.비속의 실거주, 세입자의 과실 등의 특별한 이유가 없는 한 계약갱신청구권을 수용해야 한다.  추후 분쟁에 대비하여 관련 내용을 명확히 해야 합니다.
• 별도 계약서 작성: 보증금 변동이 없더라도 나중에 분쟁을 방지하려면 계약갱신 요구권 사용 사실을 명시한 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 
• 보증금 인상액 협의: 보증금은 기존 보증금의 5% 이내에서 증액이 가능합니다. 임대차 3법 중 전월세 상한제는 계약 연장 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 되어 있읍니다.
• 갱신 계약 해지: 임차인은 갱신된 2년이 다 안되어도 전세든 월세든 임차인이 계약 해지를 통보 하면 3개월 뒤 저절로 해지 됩니다. -- 집주인은, 최초 계약 만료 3개월 전에 임차인에게 갱신권 사용 의사를 타진 하는게 좋다.
  

 

3). 합의 갱신 (재계약)

임대인과 임차인이 상호 합의하여 새로운 계약서를 작성하는 경우입니다.  사실 이것은 재계약이라기 보다, 완전히 새로운 계약이라 보면 될 것입니다.

• 계약 조건 협의: 보증금 및 계약 기간 등 계약 조건을 자유롭게 정할 수 있습니다.
• 신규 계약서 작성: 기존 계약과 별개의 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
• 보증금 반환 또는 수령: 보증금 증감액에 따라 임대인은 임차인에게 차액을 반환하거나 수령해야 합니다. 

2.  계약 종료

• 통보 기한 : 보통 계약 만료 6개월에서 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약 종료 의사를 전하는 것이 좋다. 특히 전세 계약의 경우 보증금을 새로운 세입자에게 받아 기존의 세입자에게 돌려주는 경우가 많으니 새로운 세입자를 구할 수 있도록 시간의 여유를 두고 의사를 전하는 것이 전세보증금을 돌려받아야 하는 기존 세입자의 입장에서도 좋다.

3. 공통적으로 임대인이 해야 할 일

• 계약서 작성 및 보관: 갱신된 내용으로 계약서를 새로 작성하고, 임차인이 확정일자를 받을 수 있도록 협조합니다.
• 보증금 증감액 처리: 보증금이 증액된 경우, 임차인이 추가된 금액에 대해 확정일자를 받을 수 있게 합니다. 보증금이 감액된 경우, 차액을 임차인에게 반환합니다.
• 전세 대출 관련 협조: 임차인이 전세 대출을 연장하거나 증액해야 하는 경우, 은행의 요청에 따라 협조해야 할 수 있습니다.
• 장기수선충당금 반환: 아파트나 오피스텔의 경우, 임차인이 거주 기간 동안 납부한 장기수선충당금을 정산하여 반환해야 합니다. 

4. 주의사항

• 시기 준수: 계약 만료 6개월~2개월 전까지 임차인에게 재계약 의사를 명확하게 전달해야 묵시적 갱신으로 인한 분쟁을 막을 수 있습니다.
• 문서로 남기기: 협의한 내용은 문자, 카카오톡 등 증거가 남는 방식으로 주고받는 것이 좋습니다.
• 주택임대사업자 의무: 임대인이 주택임대사업자인 경우 보증금 증액이 5%를 초과할 수 없습니다. 

 

 

 

5. 전세 재계약 연장 의사 표현 방법

전세 재계약을 희망하는 경우, 임차인은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 연장 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 의사 표현 방법은 여러 가지가 있으며, 기록이 남는 방식을 선택하는 것이 안전합니다. 

1) 의사 표현 방법

• 문자, 카카오톡: 가장 간편하고 기록이 남는 방법입니다. 보낸 메시지와 상대방의 답장을 캡처해 두면 증거 자료로 활용할 수 있습니다.
• 통화 녹음: 전화 통화를 통해 구두로 연장 의사를 전달할 경우, 상대방의 동의를 얻어 통화 내용을 녹음해 두면 증거로 남길 수 있습니다.
• 내용증명: 가장 확실한 증거를 남기는 방법입니다. 계약 갱신 요청 내용, 날짜, 임대인 인적 사항 등을 포함하여 우체국을 통해 발송합니다. 이는 분쟁 발생 시 중요한 법적 자료가 됩니다. 

2) 의사 전달 시 포함할 내용

• 임차인의 정보: 이름, 연락처
• 계약 정보: 임대차 계약이 체결된 주소
• 계약 기간: 계약 만료일
• 연장 의사: "계약 기간 만료일 이후에도 현 거주지에서 계속 거주하기를 희망합니다."와 같은 명확한 문구를 포함합니다.
• 갱신 방법: 계약갱신청구권을 사용할 것인지 또는 단순히 재계약을 희망하는지 명시합니다.
• 보증금 조건: 증액이나 감액 등 보증금 변동 여부 협의를 언급할 수 있습니다. 

3) 계약 연장 유형

의사 표현 내용에 따라 재계약 유형이 달라지며, 각각의 조건에 차이가 있으므로 본인에게 유리한 방식을 선택해야 합니다.

유형 의사 표현 방법효과

묵시적 갱신	계약 만료 2개월 전까지 별도의 통보를 하지 않는 경우.	기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다.
계약갱신청구권	계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 갱신을 청구하는 경우.	1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있으며, 보증금 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
합의에 의한 재계약	기존 계약 만료 전 임대인과 합의하여 새롭게 계약서를 작성하는 경우.	새로운 계약이므로, 갱신청구권 사용 횟수가 초기화됩니다. 새로운 조건(보증금 증액 등)을 협의할 수 있습니다.

4) 유의사항

• 만료일 확인: 현행법상 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 행사할 수 있으므로, 반드시 계약서를 확인하여 정확한 기간을 파악해야 합니다.
• 선순위 근저당권 확인: 재계약을 앞두고 등기부등본을 다시 확인하여, 재계약 전에 근저당권에 변동이 생기지는 않았는지 확인하는 것이 좋습니다.
• 주택담보대출 문제: 임차인이 전세자금 대출을 받은 경우, 계약 연장 시 대출 연장을 위한 절차가 필요할 수 있습니다. 은행에서 집주인에게 통보할 수도 있으니 미리 확인해야 합니다. 

 

 

 

6. 부동산 거래ㆍ주택 임대차 신고

※ 부동산 거래와 관련한 부동산거래신고 및 주택 임대차 계약에 관련된 주요내용에 대한 신고를
인터넷을 통하여 쉽고 빠르게 처리할 수 있습니다.

 

※ 거래신고 사이트 : 국토교통부 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr/)

구분	부동산 매매	주택 임대차
관련근거	「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조(부동산 거래의 신고)	「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제6조의2    (주택 임대차 계약의 신고)
신고방법	직접방문(매물소재 구청) 또는 인터넷   (부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)) ※ 부동산거래신고 콜센터 : 1533-2949	직접방문(주택소재 동주민센터) 또는  인터넷   (부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)) ※ 주택임대차신고 콜센터 : 1533-2949
신고대상	1. 부동산(토지 및 건축물)의 매매 계약 2. 시행사가 공급하는 부동산(주택, 토지, 상가, 기타 건축물)에 대한 최초 공급(분양) 계약 3. 분양권, 입주권 매매계약(전매)	신고대상(2021. 6. 1. 이후 체결되는 신규, 갱신 임대차 계약  (금액변동 없는 갱신계약은 제외) - 유 형 : 단독, 아파트, 다세대, 다가구 등 주택 (상가, 상업용 오피스텔 등 제외) - 금 액 : 보증금 6천만 원 또는 차임(월세) 30만원 초과
신고지역	전지역	수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역
신고의무자	거래당사자 (매도인 및 매수인), 중개업자	임대인·임차인 공동 - 임대인 또는 임차인 중 1명이 당사자가 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출하면 공동신고로 갈음
제출서류	부동산거래계약 신고서 외 관련서류	부동산임대차계약서, 임대차신고서(계약서 미 첨부시)
신고기한	계약일로부터 30일 이내	계약일로부터 30일 이내
제재사항	신고기한 경과, 거래가격 허위신고시 과태료 부과	100만 원 이하의 과태료(미신고 또는 거짓신고)  - 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31)간 계도기간 운영

 

 

 

7. 선순위 보증금

최초 계약때 세입자가 확인 해야 할 선순위 보증금 은 아래 3가지를 비교 해 본다. 

1) 전세 계약서 의  중개 대상물 상세 설명서 9항  선순위 보증금

2) 전입세대 확인서 (주민센터 발급)

3) 확정일자 부여 현황(인터넷, 주민센터 발급)